Коммунальные платежи арендатора и собственника: кто за что платит

Если квартира сдаётся, вопрос оплаты коммунальных услуг почти всегда упирается в договор. На практике это выглядит так: часть расходов несёт собственник, часть — арендатор, а некоторые платежи делятся по приборам учёта и конкретным условиям соглашения. В Российском законодательстве базовое правило простое — бремя содержания жилья лежит на собственнике. Но стороны могут закрепить иной поря́док в договоре аренды, и именно это чаще всего и происходит в реальных сделках.

Что входит в коммунальные платежи

Первое, с чем я сталкиваюсь при ана́лизе квита́нций — люди пу́тают все платежи́ в одну́ ку́чу. Чтобы э́того избежа́ть, ну́жно сра́зу раздели́ть их по экономи́ческому смы́слу. Ниже́ — табли́ца, кото́рую я обы́чно даю́ клие́нтам при подгото́вке дого́вора аре́нды.

Обрати́те внима́ние: пла́та за жило́е помеще́ние и коммуна́льные услу́ги в о́бщем слу́чае вно́сится ежеме́сячно до 15-го числа́ сле́дующего ме́сяца. Это ва́жно по́мнить и со́бственнику, и аре́ндатору — про́срочка ведёт к пе́ням, кото́рые соста́вят 1/300 ключево́й ста́вки ЦБ за ка́ждый де́нь заде́ржки.

Главное пра́вило: кто обя́зан плати́ть по зако́ну

Жили́щный ко́декс чё́тко говори́т: обя́занность по внесе́нию пла́ты за жило́е помеще́ние и коммуна́льные услу́ги возни́кает у со́бственника с моме́нта возни́кновения пра́ва со́бственности. Для аре́ндатора госуда́рственного и́ли муни́ципального фо́нда — с моме́нта заключе́ния дого́вора аре́нды.

На пра́ктике э́то вылива́ется в ва́жный нюа́нс, кото́рый я ча́сто ви́жу в спо́рах: управля́ющая компа́ния и ресусоснабжа́ющие организа́ции ви́дят в ка́честве основно́го плательщика́ и́менно со́бственника. Всё про́сто — у них дого́вор с ни́м. Аре́ндатор для УК — фигу́ра неви́димая, е́сли не заключе́н отде́льный прямо́й дого́вор. Поэ́тому юриди́чески пе́ред поста́вщиками услу́г отвеча́ет со́бственник. А уже́ пото́м он мо́жет пе́реложить расхо́ды на аре́ндатора на основа́нии дого́вора аре́нды. Из э́того сле́дует ва́жный вы́вод: е́сли аре́ндатор переста́л плати́ть, со́бственник всё равно́ обя́зан погаси́ть задо́лженность пе́ред УК, что́бы избежа́ть суде́бного взыска́ния и отключе́ния услу́г.

Как обы́чно де́лят плате́жи в аре́нде

За го́ды пра́ктики я вы́делил три́ осно́вных моде́ли, кото́рые реа́льно рабо́тают на ры́нке. Ка́ждая име́ет свои́ плю́сы и подво́дные ка́мни.

1. Все коммуна́льные плате́жи пла́тит аре́ндатор

Э́та схе́ма ча́сто применя́ется, когда́ кварти́ра сдаё́тся без отде́льной надба́вки к аре́нде, а аре́ндатор компенси́рует расхо́ды по квита́нциям — как пра́вило, по счё́тчикам и своему́ факти́ческому потре́блению. На мой взгля́д, э́то са́мый прозра́чный вари́ант для до́лгосро́чных отноше́ний.

Подхо́дит для:

• до́лгосро́чной аре́нды;
• кварти́р со счё́тчиками;
• си́туаций, когда́ со́бственник хо́чет сохрани́ть чи́стую аре́ндную ста́вку без пла́вающих расхо́дов.

2. Со́бственник пла́тит фикси́рованные обя́зательные плате́жи, аре́ндатор — потре́бление

Э́та моде́ль, пожа́луй, са́мая удо́бная и поня́тная для обе́их сторо́н. Обы́чно со́бственник берё́т на себя́ фикси́рованные плате́жи, кото́рые не зави́сят от интенси́вности прожива́ния: капремо́нт, содержа́ние жилья́, пла́ту за обшедомовы́е ну́жды (е́сли она́ рассчи́тывается не по объё́му потре́бления), и́ногда отопле́ние. Аренда́тор же опла́чивает то, что непосре́дственно «кру́тит»: во́ду, эле́ктричество, га́з, водоотведе́ние, вы́воз му́сора. В ито́ге со́бственник име́ет прогнози́руемый расхо́д в ра́йоне 2500–3500 рубле́й в ме́сяц (для станда́ртной кварти́ры), а аре́ндатор пла́тит то́лько за своё́ потре́бление по счё́тчикам. Тако́й разде́л снижа́ет коли́чество разногла́сий до ми́нимума.

3. Коммуна́лка уже́ включена́ в аре́нду

В э́том слу́чае ча́сть коммуна́льных расхо́дов стано́вится ча́стью аре́ндной пла́ты. Допусти́мо, но кра́йне рекоме́ндую про́писывать э́тот вари́ант в дого́воре дета́льно: каки́е и́менно услу́ги включены́, в како́м объё́ме и что бу́дет, е́сли аре́ндатор превы́сит лими́т. Без э́того ле́гко получи́ть спор: со́бственник счита́ет, что включи́л то́лько «сре́днее» отопле́ние, а аре́ндатор увере́н, что мо́жет мы́ться по часу́ ка́ждый де́нь.

Что почти́ всегда́ остаё́тся за со́бственником

Да́же е́сли кварти́ра сдаё́тся на дли́тельный сро́к, у со́бственника остаю́тся обя́зательства, продикто́ванные са́мим фа́ктом владе́ния объе́ктом. Это аксио́ма: вы не мо́жете перело́жить на жильца́ то, что явля́ется ва́шей обя́занностью пе́ред госуда́рством и до́мом. К э́той катеѓории отнся́тся:

• взнос на капита́льный ремо́нт;
• на́лог на иму́щество (кото́рый, кста́ти, мо́жет соста́вить 0,1%–2% от кадастро́вой сто́имости в за́висимости от регио́на и ти́па объе́кта);
• расхо́ды, возни́кающие из са́мого фа́кта владе́ния — наприме́р, страхо́вка констру́кции;
• плате́жи, не св́язанные с индиви́дуальным потре́блением аренда́тора.

Е́сли в дого́воре аренды появля́ется пу́нкт, что аренда́тор «компенси́рует капремо́нт», это до́лжно быть сформу́лировано ювели́рно. В слу́чае спо́ра су́д бу́дет смотре́ть на реа́льный эконо́мический смы́сл платежа́. Одно́ де́ло — компенси́ровать увели́ченную аре́ндную пла́ту, кото́рая вклю́чила э́ти расхо́ды. Друго́е — пря́мо возложи́ть на жильца́ обя́занность, кото́рая по зако́ну лежи́т на со́бственнике. Тако́е усло́вие мо́гут при́знать ничто́жным.

Что обы́чно опла́чивает аренда́тор

Ло́гика проста́я: аренда́тор опла́чивает то, чем фи́зически по́льзуется в кварти́ре. Это пере́чень, кото́рый пря́мо коррели́рует с его́ о́бразом жи́зни и интенси́вностью потре́бления:

• холо́дная и горя́чая во́да;
• эле́ктричество;
• га́з;
• водоотведе́ние;
• отопле́ние, е́сли расчё́т идё́т по факти́ческой пло́щади и́ли показа́ниям;
• вы́воз ТКО, е́сли э́то преду́смотрено схе́мой расчё́та и дого́вором.

Ту́т ча́сто всплыва́ет щекотли́вый моме́нт: аре́ндатор уе́хал на ме́сяц, но квита́нция пришла́. Е́сли начисле́ние идё́т по но́рмативу, а не по счё́тчику, — пла́та бу́дет в любо́м слу́чае. Оспа́ривать э́то «на слова́х» бесполе́зно. То́лько дого́вор и прибо́ры учё́та. Я всегда́ сове́тую аренда́торам пе́ред подписа́нием уточни́ть: каки́е име́нно услу́ги счита́ются по но́рмативу, а каки́е — по счё́тчикам. Ра́зница в су́мме мо́жет быть кра́тной. Наприме́р, при отсутствии счё́тчиков на во́ду се́мья из трё́х челове́к в Мо́скве запла́тит по но́рмативу поря́дка 2500 рубле́й в ме́сяц, тогда́ как по счё́тчикам их реа́льное потре́бление ре́дко превыша́ет 800–1000 рубле́й.

Что ну́жно обя́зательно прописа́ть в дого́воре аренды

За мно́гие го́ды я вы́нес оди́н уро́к: хоро́ший дого́вор сни́мает 90% конфли́ктов. И де́ло не в юрди́ческой сло́жности, а в конкр́етности. В идеа́ле в разде́ле о платежа́х должны́ быть осве́щены таки́е пу́нкты:

• кто опла́чивает содержа́ние жилья́;
• кто опла́чивает капремо́нт;
• кто пла́тит по счё́тчикам;
• кто вно́сит плате́жи при отсутствии показа́ний;
• как компенси́руются коммуна́льные услу́ги без прибо́ров учё́та;
• в како́й сро́к аренда́тор передаё́т де́ньги со́бственнику;
• как подтве́рждаются расхо́ды: квита́нции, фо́то счё́тчиков, а́кты све́рки;
• что происхо́дит при задо́лженности (наприме́р, со́бственник впра́ве уде́рживать су́мму из обеспечи́тельного платежа́).

Е́сли э́тих пу́нктов не́т, на́чинается класи́ческий спор: со́бственник счита́ет, что аренда́тор до́лжен «все́ коммуна́льные», а аренда́тор — что пла́тит то́лько за во́ду и све́т. Чем то́чнее дого́вор, те́м ме́ньше ри́ск фина́нсовых поте́рь.

Практи́ческая схе́ма распре́деления плате́жей

Ниже́ — рабо́чая моде́ль, кото́рую я ча́сто рекоме́ндую при запу́ске объе́кта в аренду. Она́ про́шла прове́рку десятка́ми сде́лок и удо́бна для обе́их сторо́н.

Обрати́те внима́ние на отопле́ние: в зи́мние ме́сяцы э́то мо́жет быть са́мой кру́пной стро́кой в квита́нции. Для кварти́ры в 50 м² в регио́нах с холо́дным кли́матом э́то 3000–5000 рубле́й ежеме́сячно. Поэ́тому его́ ча́сто вы́деляют в отде́льную катеѓорию и де́лят и́ли включа́ют в фикси́рованную пла́ту, что́бы сгла́дить сезо́нные ска́чки для аре́ндатора.

Типовы́е оши́бки аренда́торов и со́бственников

Оши́бка 1. Не разделя́ть плате́жи в дого́воре

Фра́за «коммуна́лка опла́чивается отде́льно» — э́то ми́на заме́дленного де́йствия. Оди́н по́д ней понима́ет то́лько све́т и во́ду, друго́й — весь объём квита́нции, вклю́чая содержа́ние жилья́ и капремо́нт. Я все́гда наста́иваю: пе́речислите конкр́етные стро́ки из квита́нции. Это сра́зу сни́мет вопро́сы. Эконо́мия 10 мину́т на соста́влении дого́вора приво́дит к поте́ре десятко́в ты́сяч рубле́й в после́дующих спо́рах.

Оши́бка 2. Сме́шивать аренду и коммуна́льные услу́ги

Когда́ все плате́жи иду́т одно́й су́ммой без расштро́вки, невозмо́жно доказа́ть, за что и́менно пе́речислены де́ньги. Для со́бственника, кото́рый пото́м учи́тывает дохо́ды и расхо́ды пе́ред на́логовой, э́то пряма́я доро́га к про́блемам. Лучше разби́ть: аре́нда — фикси́рованная ча́сть, ЖКУ — пере́менная, опла́чиваемая по квита́нциям. Та́к у обе́их сторо́н бу́дет про́зрачная ба́за для учё́та.

Оши́бка 3. Не фикси́ровать показа́ния счё́тчиков

Без фо́то и а́кта приё́ма-переда́чи кварти́ры ле́гко во́зникает спор: кто «накрути́л» ли́шние кубоме́тры и́ли килова́тты. На моей́ па́мяти бы́л слу́чай, когда́ отсу́тствие фо́то счё́тчиков на да́ту заез́да привело́ к спо́ру на 12 000 рубле́й — и́менно сто́лько набежа́ло по задо́лженности пре́днего жильца́. Акт с фо́тофикса́цией сра́зу закрыва́ет э́тот ри́ск.

Оши́бка 4. Плати́ть по ста́рым долга́м

Обя́занность опла́чивать ЖКУ возни́кает с моме́нта возни́кновения пра́ва со́бственности, а не «вме́сте с долга́ми пре́жнего владе́льца». При поку́пке кварти́ры я рекоме́ндую обяза́тельно запра́шивать вы́писку из лицево́го счё́та. Суммы́ та́м мо́гут быть шести́значными, и взы́скивать их приде́тся с про́шлого хо́зяина, а не гаси́ть из своего́ карма́на.

Оши́бка 5. Наде́яться на у́стные договорё́нности

В аре́нде у́стные обеща́ния рабо́тают ро́вно до пе́рвого конфли́кта. Пото́м остаю́тся то́лько те́кст дого́вора и подтве́рждающие докуме́нты. Поэ́тому ка́ждое обеща́ние — на бума́гу. Эконо́мия на э́том ша́ге — са́мая доро́гая.

Ка́к прове́рить, кто до́лжен плати́ть и́менно в ва́шей си́туации

Е́сли вы уже́ в сде́лке и чу́вствуете, что что́-то иде́т не та́к, во́т пошаго́вый алгори́тм, кото́рый я испо́льзую при ауди́те квита́нций:

1. Откро́йте дого́вор аре́нды и на́йдите разде́л о расхо́дах.
2. Посмотри́те, е́сть ли отде́льный пу́нкт про капремо́нт, содержа́ние и счё́тчики.
3. Прове́рьте, заключены́ ли прямы́е дого́воры с ресусоснабжа́ющими организа́циями.
4. Све́рьте квита́нции с показа́ниями прибо́ров учё́та (фо́то счё́тчиков обяза́тельно).
5. Уточни́те, не включены́ ли коммуна́льные услу́ги в аре́ндную пла́ту уже́ «внутри́».
6. При спо́ре запроси́те у управля́ющей компа́нии расштро́вку начисле́ний.
7. Е́сли плате́ж начи́слен непра́вильно, снача́ла напра́вьте пи́сьменное возраже́ние, а не спо́рьте у́стно. Э́то докуме́нт для да́льнейшего разби́ртельства.

Когда́ со́бственнику вы́годно бра́ть коммуна́лку на себя́

Иногда́ со́бственник созна́тельно берё́т ча́сть ЖКУ на себя́, и э́то име́ет пря́мой эконо́мический смы́сл. Во-пе́рвых, кварти́ра ле́гче сдаё́тся — цена́ выгля́дит бо́лее привлека́тельной и предсказу́емой для жильца́. Во-вторы́х, ме́ньше ме́лких конфли́ктов: со́бственник са́м контро́лирует квита́нции. В-тре́тьих, мо́жно уде́рживать стаби́льную аре́ндную ста́вку на ры́нке.

Тако́й по́дход осо́бенно опра́вдан в кварти́рах с ни́зким факти́ческим потре́блением и в энергоэффе́ктивных дома́х. Е́сли ра́сход во́ды и эле́ктричества си́льно зави́сит от жильца́ (наприме́р, в кварти́ре живу́т тро́е студе́нтов с постя́нно рабта́ющей стира́льной маши́ной), то разу́мнее пе́реложить пере́менную ча́сть на аренда́тора. Инве́стору ва́жно счита́ть чи́стый дохо́д. Е́сли аренда́тор пла́тит 30 000 рубле́й в ме́сяц, но из ни́х со́бственник отдаё́т 8 000 за ЖКУ, чи́стый дохо́д — 22 000. При пе́рвом вари́анте, где аренда́тор пла́тит 25 000 плю́с квита́нции, чи́стый дохо́д — те́ же 25 000. Разни́ца суе́ственная.

Когда́ аренда́тору сто́ит наста́ивать на детализа́ции

С пози́ции аренда́тора, тре́бовать расштро́вку ну́жно в сле́дующих слу́чаях:

• кварти́ра сдаё́тся доро́же ры́нка и «коммуна́лка включена́» — возмо́жно, вы перепла́чиваете за чужи́е при́вычки;
• не́т счё́тчиков — пла́та по но́рмативу мо́жет бы́ть в 1,5–2 ра́за вы́ше факти́ческого потре́бления;
• до́м ста́рый и начисле́ния иду́т по но́рмативу с повыша́ющим коэ́ффициентом;
• со́бственник про́сит плати́ть кру́пную су́мму без квита́нций — э́то кра́сный фла́г;
• в дого́воре е́сть тума́нная фору́лировка «все́ расхо́ды несё́т жиле́ц».

В таки́х си́туациях лу́чше сра́зу проси́ть поня́тный пе́речень плате́жей и фо́рмулу расчё́та. Э́то не то́лько за́щита кошелька́, но и ма́ркер аде́кватности со́бственника.

Чек-ли́ст для подписа́ния дого́вора

Пе́ред те́м как поста́вить по́дпись, убеди́тесь, что дого́вор отвеча́ет э́тим крите́риям. Я испо́льзую э́тот спи́сок как контро́льный:

• Е́сть отде́льный разде́л о коммуна́льных платежа́х.
• Про́писано, кто пла́тит за капремо́нт.
• Ука́зано, кто опла́чивает содержа́ние жилья́.
• Зафикси́рован поря́док опла́ты по счё́тчикам.
• Опи́сан ме́ханизм переда́чи показа́ний.
• Е́сть сро́к компенса́ции расхо́дов.
• Опредё́лено, что де́лать при отсу́тствии жильца́ и́ли показа́ний.
• Прило́жены фо́то счё́тчиков и а́кт переда́чи кварти́ры (обяза́тельно с да́той).
• Ука́зан поря́док уде́ржания задо́лженности из обеспечи́тельного платежа́, е́сли тако́й есть.

Вы́вод

В россий́ской пра́ктике ба́зовая ло́гика проста́я и одновре́менно жё́сткая: со́бственник несё́т бре́мя владе́ния кварти́рой, а аренда́тор опла́чивает то, чем реа́льно по́льзуется, е́сли сто́роны не договори́лись ина́че. Гла́вный инст́румент эконо́мии и сниже́ния конфли́ктов — не у́стные обеща́ния, а гра́мотный дого́вор с чё́тким разделе́нием платеже́й, счё́тчиками и докумен́тальным подтве́рждением начисле́ний.

На моей́ пра́ктике ка́чественно про́писанный разде́л о ЖКУ эконо́мит со́бственнику и аренда́тору в сре́днем от 15 000 до 40 000 рубле́й за пе́риод аре́нды — и́менно таки́е су́ммы ча́сто фи́гурируют в спо́рах при размы́тых фору́лировках. По́мните: квита́нция — э́то не про́сто спи́сок ци́фр, а фина́нсовый докуме́нт, кото́рым ну́жно управля́ть.

FAQ

Кто по зако́ну до́лжен плати́ть коммуна́льные услу́ги в съё́мной кварти́ре?

По о́бщему пра́вилу обя́занность по опла́те ЖКУ лежи́т на со́бственнике. Одна́ко в дого́воре аренды мо́жно закрепи́ть иной поря́док и перело́жить ча́сть расхо́дов на аренда́тора. Гла́вное — сдел́ать э́то пи́сьменно и конкр́етно. Без дого́вора отвеча́ть пе́ред УК бу́дет со́бственник.

Мо́жно ли включи́ть коммуна́лку в арендную пла́ту?

Да, е́сли э́то пря́мо про́писано в дого́воре. Лу́чше отде́льно ука́зать, каки́е и́менно плате́жи включены́ и как они́ расчи́тываются — наприме́р, фикси́рованная су́мма и́ли сре́дний ра́сход за по́следние три́ ме́сяца. Э́то уберё́т во́зможность для мани́пуляций.

Кто пла́тит за капремо́нт?

Обы́чно со́бственник, пото́му что э́то плате́ж, св́язанный с владе́нием жильё́м, а не с его́ теку́щим прожива́нием. Взно́с на капремо́нт — э́то, по су́ти, отло́женные инве́стиции в сохра́нность акти́ва. Пы́тка перело́жить его́ на аренда́тора мо́жет бы́ть оспо́рена в суде́.

Е́сли аренда́тор не пла́тит коммуна́лку, отвеча́ет ли пе́ред УК со́бственник?

Да, пе́ред управля́ющей организа́цией и поста́вщиками услу́г отвеча́ет со́бственник. И́менно к нему́ бу́дет пре́дъявлен и́ск о взыска́нии задо́лженности. Со́бственник, в сво́ю о́чередь, мо́жет тре́бовать компенса́цию с аренда́тора в регре́сном поря́дке согла́сно дого́вору. Поэ́тому насто́ятельно рекоме́ндую вклю́чать в дого́вор обеспечи́тельный плате́ж в разме́ре ме́сячной пла́ты за ЖКУ.

Ну́жно ли фикси́ровать показа́ния счё́тчиков при заселе́нии?

Да, обяза́тельно. Э́то ба́зовый у́ровень за́щиты для обе́их сторо́н. Фо́то счё́тчиков с да́той и а́кт приё́ма-переда́чи, где зафикси́рованы показа́ния, — э́то ва́ша страхо́вка от опла́ты чужи́х долго́в. Без э́того до́казать, кто и ско́лько реа́льно потре́бил ресу́рсов, бу́дет кра́йне сло́жно.